Vendre son terrain à un promoteur immobilier

Le potentiel constructible de votre parcelle dépend de nombreux critères dont le principale étant le droit à construire. Celui-ci est définit par les règles du zonage du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre parcelle.

Ces règles fixent ce qu’il est possible de réaliser sur la parcelle : un immeuble de 2, 3 , 4 étages, un lotissement…

Vous l’aurez compris, plus les critères du PLU sont favorables, plus la surface constructible est importante, plus la surface habitable construire est importante et plus votre parcelle à de la valeur pour un projet promoteur (maisons individuelles ou ensemble collectif). Il ne s’agit pas seulement de la surface en mètres carrés de celle-ci qui compte.

D’autres éléments influent également, on notera par exemple l’environnement, la qualité du sol, la proximité des commerces et des transports, …

Si votre parcelle est occupée par un bâti (ex : un promoteur est intéressé par votre résidence principale pour réaliser des logements collectifs), le promoteur aura une charge pour la démolition de la maison.

Vendre son terrain à un promoteur immobilier est nécessairement un compromis à trouver équitable à trouver. Le promoteur immobilier est un acteur économique important qui bien souvent travaille sur des projets de plusieurs millions d’euros ; en revanche, ne croyez pas que celui-ci va vous faire un chèque en blanc. Il est normal pour lui de sécuriser son opération au même titre que n’importe quelle entreprise sérieuse.

Le promoteur, à partir des éléments précisés ci-dessus, fera une ébauche d’un programme immobilier optimisé. Il évalue les différents coûts nécessaires à la réalisation du projet.

Les coûts du promoteur immobilier sont les frais d’achat, les frais de géomètre, d’audit géotechnique, les taxes d’aménagement et autres pour ce qui est des frais avant la construction en elle-même ; sans oublier les éventuels coûts de démolition. Pour la construction, il estimer le coût de construction au m² pour des logements libres ou sociaux auquel on ajoute les parkings, les frais de raccordement…

Après cela, viennent les frais de l’architecte, de la MOE, bureau d’étude, les assurances, la garantie financière et enfin les frais de commercialisation.

C’est en fonction du prix de revente de son programme immobilier neuf (son chiffre d’affaires) et de l’ensemble des coûts et de la marge promoteur qu’il détermine le prix auquel il souhaite acquérir votre bien immobilier. Le prix du terrain est directement lié aux possibilités offertes au promoteur / lotisseur.

Vendre son terrain à un promoteur immobilier est une opération complexe et longue, comparativement à une vente classique.

Pour évaluer votre parcelle, nous utilisons la méthode du compte à rebours, également appelée méthode du bilan promoteur inversé. Cette méthode est reconnue par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Dans cette méthode, la valeur du bien est déterminée par rapport au retour sur investissement que peut engranger un projet de construction immobilière, prenant en compte tout le potentiel d’urbanisation.

Comme expliqué plus haut, à partir du prix de vente prévisionnel (les recettes) et de l’évaluation des coûts grevant l’opération et de la rentabilité attendue par le promoteur, nous déterminons la valeur vénale du terrain, support du projet.

La charge foncière, calculée en €/ m² SDP (surface de plancher) est la résultante obtenue permettant d’être confrontée à d’autres programmes réalisés dans le secteur.

Le marché de l’immobilier neuf est historique soutenu à Bordeaux et sa métropole même si on note une décélération forte en 2023.
Au niveau de la demande d’appartements, ce sont les T2 et T3 les plus plébiscités. Le locatif, sur ces surfaces, reste une valeur sûre en Gironde.

Le Cabinet FORMERY intervient en Gironde et principalement sur Bordeaux Métropole auprès de clients particuliers pour donner un avis chiffré sur la proposition que vous avez reçu du promoteur immobilier.

L’objectif étant pour vous d’avoir un avis extérieur sur le bienfondé de la proposition financière qui vous a été donné.