LMNP : ventilation terrain construction – calcul amortissement

Pendant de nombreuses années, une pratique courante consistait à évaluer forfaitairement le terrain à un pourcentage de la valeur de l’ensemble immobilier.

Ce calcul rapide peut faire courir un risque de remise en cause par l’administration fiscale pour le particulier ou le professionnel.
Tout particulièrement dans des zones où le prix de l’immobilier est élevé (comme par exemple les communes de Bordeaux Métropole ou la côté Atlantique).
L’administration fiscale pouvant décider une demande de revaloriser le prix du terrain et rejeter les amortissements injustement pratiqués.

Il n’existe pas de barème officiel délivré par l’administration fiscale, même indicatif.
La ventilation doit refléter la réalité économique du bien concerné.

L’ensemble des critères (date de la construction, emplacement géographique, qualité de la construction, vétusté de la construction …) ont un impact sur cette ventilation, rendent la tâche ardue.

Les méthodes de ventilation ont été précisées dans un arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2016 (n° 380400, LG Services et n° 367467, SARL Daves )

L’arrêt précise 3 méthodes à utiliser :

• Méthode par comparaison:

La valeur du terrain doit être déterminée par référence à de ventes réalisées à des dates proches et portant sur des terrains nus situés dans une zone géographique comparable. Il s’agit de la méthode à privilégier.

• Méthode du coût de remplacement :

La détermination de la valeur de la construction est réalisée à partir de son coût de reconstruction avec prise en compte de l’état d’entretien et de la vétusté.

• Méthode complémentaire :

Cette méthode à utiliser en dernier recours si les 2 méthodes précédentes ne sont pas possibles. La ventilation entre terrain et constructions devra être réalisée à partir des données issues du bilan d’autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction.

TEGOVA dans son document de référence European Valuation Standards (EVS) – The Blue Book (cf EVGN 4: Apportionment of Value between Land and Buildings  / 4.5 p 137)

Lorsqu’il s’agit de répartir la valeur entre un terrain et des bâtiments situés sur ce terrain, la répartition sera effectuée dans l’un des cas suivants :

• Estimer par la méthode comparative: la valeur du terrain non aménagé pour son utilisation actuelle à la date de l’évaluation et déduire cette valeur de la valeur du bien en afin d’obtenir la valeur des constructions,
• Estimer le coût de remplacement des bâtiments et des éventuels aménagements du terrain à la date de l’évaluation et déduire cette valeur afin d’obtenir la valeur du terrain,
• Estimer la valeur du terrain non aménagé à laquelle on rajoute le coût de remplacement des bâtiments, puis ajuster chacun proportionnellement afin que la somme des valeurs des deux composants correspond au prix à répartir.

L’AFREXIM reconnait la pertinence d’une approche par la méthode du bilan promoteur en l’absence de biens comparables.
Cette méthode n’est pas citée dans les arrêts du Conseil d’Etat.

Chacune des méthodes a ses avantages et inconvénients ; il est fortement conseiller d’utiliser plusieurs méthodes pour déterminer la ventilation terrain construction d’un bien immobilier.

Dans la valeur vénale d’un bien immobilier, il est communément admis que le foncier (le terrain) constitue la partie la plus variable, tout particulièrement en milieu urbanisé ; le coût de construction est quant à lui généralement moins volatile (sauf peut-être depuis 2021 !).

Les défauts ou les qualités d’une construction peuvent déprécier ou apprécier la part de la valeur du foncier au sein de la valeur vénale.

La partie la plus volatile des composantes de la valeur vénale est le terrain. Illustration : la hausse des prix de l’immobilier à Bordeaux a été soutenue ces dernières années, même pour les constructions anciennes ; c’est la composante terrain qui a augmenté plus fortement que la composante construction.

La constructibilité à aujourd’hui ne correspond pas toujours à la constructibilité lors de construction, en fonction notamment des règles d’urbanisme.

Quelle est la valeur d’un terrain aujourd’hui d’un immeuble de 15 étages construit dans les années 70 dont le Plan Local d’Urbanisme (PLU) accepterait aujourd’hui une construction plus dense au sol mais un nombre d’étages de maximum 4 ?

En estimant séparément, la sommes des valeurs du terrain et des constructions n’est que très rarement égale à la valeur du bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement.

En effet, les conditions locatives peuvent fortement influencer les choses. Un loyer faible donnera une valeur inférieure à la valeur si ce même bien été libre de toute occupation.

Traduit autrement, est ce que ces équations sont exactes :

• Valeur vénale – valeur du terrain = valeur de la construction ?
• Valeur vénale – valeur de la construction = valeur du terrain ?

Une autre difficulté est d’isoler la partie aménagement du terrain qui elle est amortissable.
L’aménagement, c’est la viabilisation du terrain : le raccordement aux réseaux, le terrassement, les clôtures…

Après une analyse de marché et la recherche de la valeur vénale, le cabinet FORMERY utilisera les méthodes précédemment présentées pour calculer la répartition. Notre rapport détaillera, entre autres, les termes de comparaison retenus et le détail des calculs suivant les approches retenues.

Que ce soit une maison individuelle ou en copropriété horizontale ou un appartement dans un immeuble en copropriété, nous adaptons nos méthodes et calculs.

Notre cabinet vous délivrera un rapport d’expertise détaillé pour la mise en place de votre LMNP sur la ventilation terrain construction.

Ainsi vous sécuriserez votre opération LMNP dans la ventilation terrain construction !