Évaluation d’une propriété viticole

Évaluation d’une propriété viticole en AOC Bordeaux

La France est riche d’un patrimoine culturel que le monde entier lui envie.
La culture de la vigne et du vin en est la plus vive représentation : ainsi, 800 000 ha de vigne couvrent 3 % de la surface agricole du territoire, dont la grande majorité est classée AOP (Appellation d’Origine Protégée).
La vigne est donc un bien patrimonial à part entière, dont il faut reconnaître et défendre la valeur vénale.
C’est une des missions de l’expert immobilier, que d’évaluer une propriété viticole quel que soit sa taille et son appellation.

Une aire AOP (Appellation d’Origine Protégée) est définie par l’aire géographique de production, et par l’aire délimitée par parcelles d’exploitation : c’est l’AOP dite « parcellaire ». Elles peuvent intégrer un canton, une commune ou une section cadastrale. On parle également d’AOC (Appellation d’Origine Contrôlée).
Dans le cas d’une exploitation viticole, l’aire AOP va prendre en compte la zone géographique où pousse le raisin, mais également la zone de vinification.
De même, la valeur de la parcelle en tant que terrain à bâtir va dépendre de sa situation géographique, par rapport au PLU (Plan Local d’Urbanisme) : ainsi, si la parcelle est en zone constructible, sa valeur vénale est plus importante.

AOC Bordeaux

Pour expertiser une propriété viticole, il convient bien entendu de vérifier qui en est l’exploitant, et de délimiter clairement la zone géographique.
Parfois, les parcelles sont éloignées de la propriété ou du domaine ; parfois elles sont soumises à une servitude qu’il faut identifier.

Les parcelles classées AOP doivent, dans tous les cas, avoir porté de la vigne, ou être en continuité avec un secteur classé.
Elles doivent également permettre la bonne maturité du raisin, et dépendent de nombreux facteurs naturels : la pente, l’exposition, la ventilation, les comportements hydriques et thermiques du sol.

La qualité d’un vin varie en fonction du sol où la vigne est plantée, mais aussi en fonction du relief et de l’exposition.
Afin de réaliser une expertise cohérente, il convient donc de définir la nature du sol : argilo-calcaire, sablonneux, siliceux…
De même, une parcelle pentue n’a pas la même valeur qu’une parcelle sur un terrain plat.
Enfin, l’exposition au soleil ou au vent doit être prise en compte.

Les appellations sont nombreuses : Saint-Emilion, Pessac-Léognan, Pauillac, Pomerol, Haut Médoc…
L’expert doit connaître ces différentes appellations car la valeur d’une propriété viticole dépend aussi des cépages qu’elle exploite, de leur âge, mais aussi de la manière dont les vignes sont taillées et entretenues.

Si la notion d’AOP est très ancienne, il faut attendre 2006 pour que l’Europe lui donne une définition précise, validée par l’INAO (Institut National de l’Origine et de la Qualité) : « C’est la reconnaissance d’un patrimoine qui s’articule autour d’un produit notoire où le poids du territoire et de l’histoire sont intimement liés. » De même, des éléments naturels déterminent un produit AOP, tels que : la géologie, la pédologie, la climatologie, la topographie, l’hydrographie, la flore…
L’expert immobilier doit donc se référer aux critères de l’INAO pour connaître la valeur d’une propriété viticole : les cépages, les écartements entre pieds et entre rangs, les densités, le mode de taille, la charge maximale à la parcelle, le palissage, et l’état cultural.
Enfin, l’expert immobilier utilise la méthode par comparaison pour évaluer une parcelle de vigne : il vérifie l’âge, l’état et la densité du cépage, et croise ces informations avec d’autres pour réaliser son expertise.

Notre client, propriétaires d’un ensemble immobilier situé à Val-de-Virvée, dans le Cubzaguais, en Gironde, a confié l’expertise de son bien au Cabinet FORMERY.
Notre client est propriétaire d’un ensemble de parcelles attenantes à la maison d’habitation datant de 1989, située en zone agricole.
Le Cabinet a procédé tout d’abord à l’étude du bien d’un point de vue environnemental.
En effet, cette première analyse permet de valoriser le bien, en fonction de : sa situation géographique, sa situation juridique et urbanistique, sa situation locative.
Il a ensuite réalisé une analyse détaillée du bien, et a croisé toutes les données avec les premières.
Pour déterminer la valeur du bien, le Cabinet FORMERY a utilisé différentes méthodes :
1) la méthode par capitalisation de la valeur locative,
2) la méthode comparative par régression statistique,
3) la méthode sol – construction – vétusté.
Ces trois méthodes ont permis au Cabinet FORMERY d’obtenir, par pondération, d’obtenir des données chiffrées sur la valeur du bien immobilier.

La maison se situe sur le point le plus haut d’un point de vue topographique, ce qui procure une vue dégagée à 360 degrés, en particulier la vue Sud-Ouest en direction de Bordeaux.
De part son implantation au milieu des vignes, les premiers voisins sont à plus de 300m sans vis à vis, dans un environnement calme.
La maison est d’un point de vue extérieur en très bon état général, régulièrement entretenue.
D’un point de vue topographique, le terrain est plutôt plat sur les premiers mètres à partir de la voie publique, pour ensuite monter progressivement jusqu’au point haut, la maison.
Pente douce de part et d’autre de la maison sur les orientations Nord/Nord-Ouest et Est/Sud-Est. A l’arrière de la maison (orientation Sud/Sud-Ouest), le relief est prononcé avec une cassure au niveau du relief et une pente forte qui offre une vue dégagée sur plusieurs kilomètres.

D’une superficie de 44 000 hectares de vignes, le vignoble de l’AOC Bordeaux est considéré comme le plus grand du monde pour une seule appellation pouvant produire des vins fins.
Dans cette appellation sont regroupés les AOC Bordeaux rouge, Bordeaux rosé, Clairet et Bordeaux Blanc. La production s’élève à 2 500 000 hL dont 300 000 hL de vins blancs, 140 000 hL de vins rosés, 60 000 hL de vins clairets et plus de 2 000 000 hL de vins rouges.
Après des années difficiles où les prix avaient fortement chuté, le marché foncier viticole voit ses prix stabilisés depuis 2010 dans le Libournais en AOC « Bordeaux rouge ».
La demande locale est orientée vers des parcelles de bonne dimension, par des viticulteurs voisins à la recherche d’un agrandissement pour conforter leur exploitation.
Selon les statistiques émises par la SAFER le prix moyen s’établi aux environs de 17 000 € /ha en AOC « Bordeaux rouge », compris dans une fourchette allant de 6 000 € à 26 000 € /ha en fonction de l’âge et des caractéristiques des vignes plantées.
En ce qui concerne les terres plantables en AOC « Bordeaux », la fourchette va de 2 500 à 7 000 €/ha.
Néanmoins, la filière viticole bordelaise souffre dernièrement de la baisse des importations chinoises et des surtaxes américaines, ce qui conduit de nombreux viticulteurs à bloquer leur projet d’agrandissement.

Le Cabinet FORMERY a ensuite procédé à l’expertise des parcelles viticoles. De la même manière que pour l’expertise de la propriété, il a recueilli des données précises sur la situation géographique des parcelles et leur nature (AOC, cépage, âge, densité…).
L’unité foncière se situe en bordure d’un plateau calcaire avec la partie sud en forte pente exposée Sud-Ouest.
Il s’agit d’un terroir argilo-calcaire qualitatif évoluant vers des sols à tendance limoneuse au Nord.
Le vignoble est en cours de conversion en Agriculture Biologique.
Les inter-rangs sont travaillés un sur deux, le cavaillon est désherbé mécaniquement.
Des cultures pièges à nitrates sont implantées en hiver.
La vendange est mécanique.
Densité : Les vignes sont plantées sur des écartements conformes au cahier des charges, entre 5 051 et 5 376 pieds /hectare.
Les données spécifiques à la propriété viticole doivent être, bien entendu, comparées avec le marché de l’AOC Bordeaux. C’est cette dernière étude qui permet de valoriser les parcelles, et de fournir des données chiffrées sur la valeur vénale du bien. Cette analyse fait l’objet d’un rapport d’expertise immobilière détaillé, que le Cabinet FORMERY a remis aux propriétaires.

L’évaluation d’une propriété viticole passe par l’analyse des parcelles de la propriété.

Parcelle 1 : Parcelle de Merlot plantée en 1997. Palissage bois + 2 fils fixes + 1 x 2 releveuses. Orientation des rangs : Nord-Est / Sud-Ouest. Manquants : < 5 %.
Parcelle 2 : Parcelle de Merlot plantée en 2017 et supposée de Cot (Malbec) planté en 2018. Palissage Galva + 2 fils fixes + 1 x 2 releveuses. Orientation des rangs : Nord-Est / Sud-Ouest. Manquants : Néant. Excellent terroir argilo-calcaire avec un très bon potentiel qualitatif, bien adapté au Malbec, bonne vigueur.
Parcelle 3 : Parcelle de Merlot plantée en 1988, 1990 et 1997. Palissage bois + 2 fils fixes + 1 x 2 releveuses. Orientation des rangs : Nord-Est / Sud-Ouest. Manquants : 5 à 15 %. Argiles lourdes en partie Ouest.
Parcelle 4 : Parcelle de Merlot plantée en 1996. Palissage bois + 2 fils fixes + 1 x 2 releveuses. Orientation des rangs : Nord-Est / Sud-Ouest. Manquants : < 5 %
Parcelle 5 : Parcelle de Merlot plantée en 1996. Palissage bois + 2 fils fixes + 1 x 2 releveuses. Orientation des rangs : Nord-Est / Sud-Ouest. Manquants : < 5 %

L’évaluation d’une propriété viticole en AOC Bordeaux :

Nous avons remis à notre client un rapport d’expertise détaillé pour l’aider dans la vente de sa propriété.
En effet, notre client disposant d’une propriété atypique souhaitait faire appel à un expert pour valoriser son patrimoine immobilier et engager la vente dans les meilleures conditions possibles.
Expertise réalisée en collaboration avec M. Nicolas BUSSY, expert foncier

Évaluation d’une propriété viticole