Estimation de combles perdus dans une copropriété

Les combles perdus, également appelés combles non aménageables ou encore combles visitables.
Il s’agit d’un espace sous la toiture qu’il est difficile, voire impossible d’aménager en raison d’une hauteur libre moyenne insuffisante, ou encore d’une mauvaise disposition de la charpente.

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
– la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
– la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
– le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
– que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserve, avec une publication adéquate,
– l’absence de facteurs de convenance personnelle,
– qu’il ne sera pas tenu compte de surenchères émanant d’acheteurs agissant en raison d’une convenance personnelle.
Le prix de convenance traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier.

La partie commune peut être soit un élément directement valorisable (ex : un garage), un élément valorisant un ensemble immobilier (ex : un balcon) ou un élément non-valorisable (ex : cage d’escalier).
Soit toute personne peut être intéressée par ce bien (c’est le cas du garage s’il peut être séparé de l’ensemble immobilier) et dans ce cadre, le bien a alors une valeur vénale classique, avec des références de marché probante relevant de la loi de l’offre et de la demande.
Soit seulement un copropriétaire (ou plusieurs) dont le lot est attenant à la partie commune peut être intéressé. Dans ce second cas, il est nécessaire d’appliquer un abattement. En effet, les parties communes présentant un intérêt uniquement pour un ou des copropriétaires, elles ont donc une moindre valeur que celles ayant une valeur marchande classique. Il n’est alors plus fait référence à la notion de la valeur vénale mais à la notion de valeur de convenance. En effet les conditions normales de libre marché ne sont pas respectées.
Pour les combles perdus, nous sommes dans ce 2ème cas.

La cession de parties communes peut aboutir, en fonction des cas, à diverses contreparties en plus du prix de cession.
Nous pourrions être en présence :
– une diminution des charges et des quotes-parts pour les autres copropriétaires du fait de l’augmentation des tantièmes de l’acquéreur,
– une remise en conformité d’un règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,
– une prise en charge de travaux par l’acquéreur sur les parties communes rachetées.

L’évaluation des parties communes différent d’une évaluation d’un bien classique.
La partie commune peut être un élément directement valorisable ou un élément non-valorisable, on parle de valeur de convenance. Nous retiendrons une valeur différente entre des combles, une cave, un palier….
Bien souvent, une partie commune dont un des propriétaires veut faire l’acquisition présente un intérêt uniquement pour ce copropriétaire.
Bien souvent, les conditions normales de libre marché ne sont pas respectées.

Nous faisons le point sur le règlement de copropriété et sur l’état des lieux descriptif et la notion de jouissance exclusive éventuelle.
Nous procéderons à une étude de marché par rapport à des biens de même type et appliquerons les décotes ou majorations nécessaires en prenant en compte les caractéristiques du bien objet de notre étude.
Le Cabinet FORMERY s’occupe de la valorisation de votre achat de partie commune à la copropriété et vous guide dans les démarches et la négociation.

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