Les servitudes

Une servitude définit le rapport ou la relation entre deux biens immobiliers et non entre leurs propriétaires respectifs.
Cela signifie qu’une servitude attachée à un bien immobilier reste en vigueur même quand ses propriétaires se succèdent.
La servitude est attachée au droit de propriété.
Étant donné qu’elle établit un rapport entre deux propriétés, on dit qu’elle instaure un fond servant et un fond dominant.
Le fond servant est la contrainte imposée sur une propriété au profit d’une autre propriété, le fond dominant.
Posé différemment, elle induit la présence d’un propriétaire de fonds servant et un propriétaire de fonds dominant (le bénéficiaire de la servitude).
En bref, elles sont considérées comme des droits réels immobilier du fait qu’elles soient attachées à un bien immobilier plutôt qu’à son propriétaire.

L’établissement d’une servitude se fait en deux étapes.
En premier lieu, deux propriétaires doivent définir le rapport entre leurs propriétés respectives.
Cela revient à attribuer, suite à un commun accord entre deux propriétaires, le fond servant à l’une des propriétés et le fond dominant à l’autre.
Dans un second temps, les propriétaires doivent se rendre chez un notaire pour authentifier (par un acte notarié) le droit de servitude et, de surcroît, la mettre en vigueur.
Notez que le notaire publie les servitudes qu’il acte dans le registre de la publicité foncière, au bureau des hypothèques.
Les servitudes sont reportées dans le titre de propriété et sont abordées avant l’acte de vente dans le sous seing privé.
L’acte authentique doit en effet comporter son existence, car comme précisé, elles sont liées à la propriété et suivent les propriétaires successifs.

Définition d’une servitude

L’établissement d’une servitude peut avoir trois origines : légale, naturelle ou du fait de l’homme.

Une servitude légale est stipulée par le Code civil et autres textes tel que le Code de l’urbanisme, le Code rural ou forestier.
Les servitudes légales sont des réglementations administratives visant à parfaire l’intérêt général, régissant ainsi les droits de propriété privé de manière obligatoire et unilatérale.
Un exemple commun est le droit de passage qui stipule que toute parcelle enclavée doit avoir un accès direct à une voie publique. Elle peut être d’utilité publique.

Une servitude naturelle est motivée par les attributs de l’environnement naturel se trouvant aux alentours des propriétés assujetti à la servitude. L’objectif d’une servitude naturelle est de faire en sorte que les propriétés d’un secteur jouissent ou subissent l’environnement qui les entoure de manière équitable.
Ici l’exemple parfait est “le droit de vue” qui est souvent instauré entre des propriétés ayant la possibilité de jouir d’une vue sur la mer.
C’est le cas des sujets liés à l’écoulement des eaux.

Une servitude dite “du fait de l’homme” survient quand les propriétaires s’accordent à contraindre l’usage et l’utilité d’une des propriétés en faveur de l’autre, sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte à l’intérêt général.
Elle peut être acquise au bout de trente ans sans contestation ou acte notarié, on parle de servitude trentenaire.

Sous réserve de leur origine et leur mode d’établissement, les servitudes peuvent prendre plusieurs formes en fonction de deux paramètres binominaux : sa visibilité et l’intervention de l’homme : oui/non
D’une part, une servitude peut être visible ou non. On parle alors de servitudes “apparentes” contre “non apparentes”.
Les servitudes apparentes sont visibles par tous du fait de leur manifestation physique extérieure.
Par opposition, les servitudes non apparentes ne peuvent se détecter à l’œil nue et doivent être énoncées par un propriétaire pour être perceptible.
D’autre part, cetaines ont besoin de l’intervention de l’homme pour être mise en vigueur alors que d’autres non.
Il en existe deux types : les servitudes continues et les servitudes discontinues.
Celle ayant besoin de l’intervention de l’homme pour être instauré est dite discontinue. Dans le cas contraire, elle est dite continue.

Quelques types de servitudes souvent rencontrées : servitude de vue, servitude de passage, servitude d’écoulement, servitude d’écoulement des eaux.
Exemples rencontrées :
– Les servitudes de passage : l’accès à un terrain enclavé nécessité une accessibilité par un terrain voisin par un chemin de passage. Ce chemin obligé n’est pas un chemin commun, il appartient toujours au propriétaire voisin qui donne « une autorisation de passage » au propriétaire du terrain.
– Les servitudes de tréfonds : ces servitudes sont souvent rencontrées dans les centres-villes densifiés (exemple de Bordeaux) ou à la suite de divisions parcellaires. Le cas d’espèce est le passage de canalisations d’eaux usées (égout) ou d’eaux pluviales sur la propriété voisine.

Il est courant de dire qu’une servitude est perpétuelle.
Cependant, il existe trois cas de figure dans lesquelles il est possible d’annuler une servitude.
Premièrement, elle peut être terminée quand il est impossible de l’utiliser ou de la mettre en pratique.
Deuxièmement, une servitude prend fin dès lors que les propriétés appartiennent à un même propriétaire.
Pour utiliser le jargon immobilier, ici la servitude s’annule quand il y a confusion des fonds servant et dominant, quand ses fonds deviennent un. Troisièmement, l’extinction d’une servitude est possible quand les propriétaires des propriétés assujetties à la servitude le décident ensemble.
En règle générale, ce genre de renoncement résulte de la renonciation d’un propriétaire à son fond dominant.
Notez qu’un juge est en mesure d’arbitrer les fins de servitudes.
Quel que soit le motif d’une fin de servitude, c’est le notaire qui authentifie cette manœuvre.

Une servitude n’est pas simplement un bouquet de réglementations imposées sur l’usage et l’utilité d’une propriété au profit d’une autre.
En effet, étant donné qu’une servitude peut être un avantage ou une contrainte.
Elle peut avoir une incidence sur la valeur d’un bien immobilier.
Il est donc important d’estimer son effet sur le prix d’une propriété.
Ainsi, il est judicieux de faire appel à un expert immobilier en valeur vénale qui, du fait de ses compétences théoriques et techniques, est en mesure d’estimer de manière précise son incidence.
Le Cabinet d’expertise FORMERY jouit d’une expérience en la matière et reste à votre disposition en cas de besoin à Bordeaux et sur la Gironde.